1.UVOD

U Republici Hrvatskoj glede oporezivanja prometa nekretnina primjenjuje se Zakon o porezu na promet nekretnina NN 115/16, na snazi od 01. siječnja 2017. godine. Cilj donošenja novog Zakona bio je usklađenje oporezivanja prometa nekretnina porezom na promet nekretnina i oporezivanja prometa novosagrađenih građevina porezom na dodanu vrijednost prema odredbama Zakona o porezu na dodanu vrijednost, ali i usklađenje s promjenama u gospodarstvu Republike Hrvatske koje se odnose na osnivanje i statusne promjene trgovačkih društava. Nadalje, donošenjem Zakona propisuje se plaćanje poreza na promet nekretnina pri svakom stjecanju vlasništva nekretnina, bez obzira na to stječu li se nekretnine naplatnim pravnim poslom, nasljeđivanjem, darovanjem ili na drugi način bez naknade, a sve radi propisivanja jedinstvenog sustava oporezivanja prijenosa vlasništva nekretnina.

2. PREDMET OPOREZIVANJA

Prometom nekretnina, u smislu Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine, dok se stjecanjem nekretnine u Republici Hrvatskoj smatra kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.

S obzirom da se stjecanjem nekretnina, osim na temelju navedenih pravnih poslova i odluka suda ili drugih tijela državne vlasti (kupoprodaja, zamjena i drugo), smatraju i drugi načini stjecanja vlasništva nekretnina, porez na promet nekretnina plaća se po svim drugim pravnim poslovima, kojima se prenosi vlasništvo na nekretnini, bez obzira na to kako su stranke nazvale ugovor ili drugi pravni posao.

I zamjena nekretnina smatra se stjecanjem nekretnina. Zakonom nije više predviđena porezna povlastica kakvu je sadržavao prijašnji Zakon o porezu na promet, prema kojoj se nije plaćao porez na promet nekretnina pri zamjeni nekretnina, osim na razliku vrijednosti nekretnina koje su se zamjenjivale. Stoga se zamjena nekretnina, prema Zakonu, tretira i oporezuje kao dvije kupoprodaje nekretnina.

Stjecanjem nekretnina smatra se unošenje nekretnina u trgovačko društvo, te izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva. Za unošenje nekretnina u trgovačko društvo kao osnivačkog uloga ili povećanja temeljnog kapitala u skladu sa Zakonom o trgovačkim društvima Stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja smatra se također prometom nekretnina, kao i stjecanje nekretnina na temelju odluka suda ili drugog tijela o utvrđivanju vlasništva na nekretninama.

3. POJAM NEKRETNINE

Nekretnine, u smislu Zakona, jesu zemljišta: poljoprivredna, građevinska, uređena, neuređena, izgrađena, neizgrađena i druga zemljišta, dakle sve vrste zemljišta, i građevine, kojima se smatraju objekti podignuti na zemljištu kao što su: stambene, poslovne i sve druge zgrade (kuće za odmor, garaže i druge građevine) i njihovi dijelovi (stanovi, zajednički dijelovi zgrade i drugo).

4. POREZNI OBVEZNIK

Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine. To je dakle osoba koja stječe vlasništvo na nekretnini na temelju ugovora o kupoprodaji ili drugog naplatnoga pravnog posla bez obzira na to kako su stranke nazvale ugovor ili drugu ispravu na temelju koje se stječe vlasništvo nekretnine uz naplatu.

Zakonska odredba o osobi poreznog obveznika prisilne je (kogentne) naravi i ne može se mijenjati ugovorom stranaka. Zato je primjerice kod ugovora o kupoprodaji porezni obveznik kupac nekretnine, tj. stjecatelj, bez obzira na to je li prodavatelj ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina. Stoga će Porezna uprava porezom na promet nekretnina zadužiti kupca nekretnine kao poreznog obveznika, a ne prodavatelja nekretnine koji je preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina. Pri zamjeni nekretnina porezni je obveznik svaki sudionik u zamjeni, i to za vrijednost nekretnine koju stječe zamjenom. Ako se stječe idealni dio nekretnine, porezni je obveznik svaki stjecatelj posebno, i to za vrijednost suvlasničkog dijela nekretnine koji stječe

Pri nasljeđivanju nekretnina porezni je obveznik nasljednik ili zapisovnik (legatar). Zapisovnik (legatar), u smislu Zakona o nasljeđivanju, je osoba koja iz ostavine dobiva pojedinu točno određenu stvar - nekretninu. Porez na promet nekretnina ne plaća se na odricanje od nasljedstva niti na ustupanje nasljedstva drugom sunasljedniku u tijeku ostavinske rasprave. Kada se nasljednik odrekne nasljedstva tijekom ostavinske rasprave, on nije porezni obveznik, već je to osoba kojoj je nasljedstvo pripalo. Kada nasljednik ustupi nasljedstvo drugom sunasljedniku, porezni je obveznik osoba kojoj je nekretnina ustupljena. Samo odricanje od nasljedstva ili ustupanje nasljedstva drugom sunasljedniku ne podliježe porezu na promet nekretnina. Valja naglasiti da je za priznavanje oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina kod nasljeđivanja i darovanja mjerodavan stupanj srodstva između ostavitelja i osobe kojoj je nasljedstvo pripalo ili joj je ustupljeno, a ne stupanj srodstva između osobe koja se odrekla nasljedstva odnosno osobe koja je ustupila nasljedstvo i osobe kojoj je nasljedstvo ustupljeno odnosno osobe kojoj je nasljedstvo pripalo.

Ako se nekretnine stječu na temelju ugovora o darovanju ili na temelju drugoga pravnog posla bez naknade, porezni je obveznik daroprimatelj ili osoba koja stječe nekretninu bez naknade.

5. POREZNI OBVEZNIK STRANE OSOBE

Stranci i to državljani te pravne osobe iz država članica Europske unije, od 1. veljače 2009. stječu pravo vlasništva nekretnine pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani samo uz ispunjenje općih pretpostavki za pravovaljanost pravnog posla (pravni posao ima sadržaj propisan Zakonom o obveznim odnosima).

S obzirom da za te osobe više ne postoje posebne pretpostavke za stjecanje prava vlasništva nekretnina (uzajamnost i suglasnost ministra pravosuđa) u trenutku sklapanja pravnog posla nastaje i porezna obveza poreza na promet nekretnina prema članku 14. Zakona. Ipak za te osobe i nadalje ostaju zabrane za stjecanje prava vlasništva na nekretninama i to poljoprivrednom zemljištu, kojeg određuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu te zaštićenim dijelovima prirode iz Zakona o zaštiti prirode. Prema odredbama navedenih Zakona državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije ne mogu biti nositeljem prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu, parku prirode, regionalnom parku, spomeniku prirode, značajnom krajobrazu, park-šumi i spomeniku parkovne arhitekture. Pravni poslovi koji imaju za predmet stjecanje poljoprivrednog zemljišta i/ili zaštićenih dijelova prirode od strane državljana i pravnih osoba država članica Europske unije ništetni su. Na te pravne poslove Porezna uprava pazi po službenoj dužnosti i na temelju tih pravnih poslova se ne utvrđuje porez na promet nekretnina. Stoga se u postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina mora po službenoj dužnosti paziti da se ne radi o navedenim nekretninama, pri čemu napominjemo da ukoliko se ne utvrdi porez na promet nekretnina iz sumnje da se radi o spornim nekretninama, a ipak dođe do upisa prava vlasništva nekretnina strane osobe u zemljišnim knjigama pripadajući porez na promet nekretnina utvrdit će se naknadno na temelju dostavljenog rješenja zemljišnoknjižnog suda. Isto tako napominjemo da je moguće putem nadležnog ureda za prostorno uređenje provjeriti radi li se o poljoprivrednom zemljištu odnosno o zemljištu izvan granica građevinskog područja, a sve kako bi se utvrdilo nastaje li ili ne obveza poreza na promet nekretnina. Međutim za ostale strane osobe i nadalje vrijede opće (pravovaljani pravni posao) i posebne pretpostavke (uzajamnost i o tome dana suglasnost) za stjecanje prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske. Navedeno znači da i nadalje za ostale strane osobe (sada bez državljana i pravnih osoba iz država članica Europske unije) ostaje potreba dobivanja suglasnosti ministra pravosuđa za stjecanje nekretnina. Stoga porezna obveza poreza na promet nekretnina za ostale strane osobe nastaje u trenutku dobivanja suglasnosti.

6. POREZNA STOPA

Porez na promet svih vrsta nekretnina (zemljišta, građevina i njihovih dijelova) plaća se po jedinstvenoj poreznoj stopi od 4 (četiri) posto. Strane fizičke i pravne osobe plaćaju porez na promet nekretnina na isti način kao i domaće pravne i fizičke osobe.

7. POREZNA OSNOVICA

Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, koju u pravilu - tržišnu vrijednost nekretnine utvrđuje Porezna uprava na temelju isprava o stjecanju, to jest prema cijeni iz kupoprodajnog ugovora i drugih sličnih isprava, ako iz okolnosti svakog pojedinog slučaja proizlazi da je ta cijena stvarno ugovorena i plaćena. Ako nema sumnje da je cijena iz isprave stvarno cijena koja se postiže na tržištu, ista se uzima i kao porezna osnovica kod utvrđivanja poreza na promet nekretnina.

 Pri stjecanju nekretnine uz naknadu porezna je osnovica ukupan iznos naknade, odnosno sve ono što stjecatelj nekretnine ili druga osoba za stjecatelja dade ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i slično.

Porezna uprava provjerava tržišnu vrijednost nekretnine u ispravi o stjecanju, pa ako utvrdi da ona nije realno iskazana odnosno da je ukupni iznos naknade manji od cijene koja se postiže ili se može postići na tržištu ovlaštena je procjenom utvrditi poreznu osnovicu. Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine u pravilu utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme. Ako se radi o nekretnini za koju nema usporednih podataka, niti se radi o postupcima stjecanja nekretnine u kojima cijena iz isprave o stjecanju može uzeti kao porezna osnovica, procjena tržišne vrijednosti nekretnine provodi se vještačenjem stručne osobe koju imenuje pročelnik područnog ureda Porezne uprave.

Porezna osnovica pri zamjeni nekretnina utvrđuje se za svakog sudionika u zamjeni prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koju pojedini sudionik stječe zamjenom. Kada suvlasnici stječu idealne dijelove nekretnine, porezna osnovica utvrđuje se posebno za svakog suvlasnika prema tržišnoj vrijednosti dijela nekretnine koji stječe pojedini suvlasnik.

8. OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA

9. POREZNA OSLOBOĐENJA PRI NASLJEĐIVANJU, DAROVANJU I DRUGOM STJECANJU BEZ NAKNADE

Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju :

1. bračni drug, potomci (djeca, unuci, praunuci) i preci (roditelji, djedovi, pradjedovi) te posvojenici i posvojitelji umrlog ili darovatelja. Ovo porezno oslobođenje odnosi se samo na stjecanja vlasništva nekretnine bez naknade, što znači da se kod ugovora o kupoprodaji kojim primjerice otac prodaje nekretninu sinu, nije moguće primijeniti ovo porezno oslobođenje.
2. Pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili zbog drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom (npr. ratni vojni invalidi).
3. Bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose u vezi s razvodom braka (odlukom suda, sudskom nagodbom ili ugovorom sklopljenim između bivših bračnih drugova). Nije propisan rok u kojem se nakon rastave braka trebaju urediti imovinski odnosi bivših bračnih drugova odnosno nema zastare za primjenu ovog oslobođenja.

10. POREZNA OLAKŠICA – UGOVOR O DOŽIVOTNOM UZDRAVANJU

Kada se nekretnine stječu na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine, konkretno, davatelj doživotnog uzdržavanja. Kod takvih je ugovora propisana posebna porezna povlastica, tako da se porez na promet nekretnina smanjuje pet posto za svaku godinu trajanja tog ugovora, proteklu od dana sklapanja ugovora do smrti uzdržavanog, pod uvjetom da je ugovor o doživotnom uzdržavanju ovjerila zakonom određena osoba. Primjerice ako je ugovor o doživotnom uzdržavanju trajao osam godina, utvrđeni porez na promet nekretnina, smanjuje se 40 posto.

11. NASTANAK POREZNE OBVEZE

Određivanje vremena u kojem je nastala porezna obveza bitno je zbog prijavljivanja, ugovora odnosno drugoga pravnog posla te odluke suda ili drugog tijela na temelju kojih se stječu nekretnine, za utvrđivanje poreza, nadalje zbog primjene propisa o porezu na promet nekretnina i procjene tržišne vrijednosti nekretnina.

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora, odnosno drugoga pravnog posla, kojim se stječe nekretnina. Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku, pa prema tome porezna obveza nastaje u trenutku potpisivanja ugovora.

Kada se nekretnine stječu na temelju odluke suda ili drugog tijela, na primjer sudske presude o utvrđivanju vlasništva na nekretninama i slično, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te presude ili u trenutku pravomoćnosti odluke drugog tijela. Ako se odlukom suda utvrđuje pravo vlasništva na nekretnini dosjelošću, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke. Stranoj fizičkoj ili pravnoj osobi kojoj je za stjecanje nekretnine na području Republike Hrvatske potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa, porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti.

12. PRIJAVA NASTANKA POREZNE OBVEZE

Porezni obveznik dužan je prijaviti nastanak porezne obveze nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Nadležnom ispostavom Porezne uprave smatra se ispostava Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.

Prijava nastanka porezne obveze poreza na promet nekretnina podnosi se u roku od 30 dana od dana nastanka porezne obveze. Rok od 30 dana teče od dana: - sklapanja ugovora o kupoprodaji ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina, - pravomoćnosti odluke suda ili drugog tijela ako se nekretnina stječe na temelju tih odluka, - sklapanja ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, kojim se nekretnine prenose na davatelja uzdržavanja za vrijeme života primatelja uzdržavanja, - smrti primatelja uzdržavanja ako se nekretnine prenose na davatelja uzdržavanja nakon smrti primatelja uzdržavanja na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju